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國土資函〔2017〕284號
江蘇省國土資源廳：
你廳報送的《江蘇省南京市關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案》（以下簡稱《實施方案》）收悉。經國土資源部審核同意，現批復如下：
一、原則同意《實施方案》。請按照黨中央、國務院關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的有關精神和要求，依據《國土資源部印發〈關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案〉的通知》（國土資發〔2017〕12號），結合試點地區工作實際，進一步研究、探索、完善試點的配套措施，加快推進試點工作。
二、要堅持市場經濟改革方向，突出市場配置資源的決定性作用，同時要更好的發揮政府作用，全面落實“放管服”總體要求。以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為核心，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產登記為基礎，著力構建完善土地二級市場規則，健全服務和監管體系。建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場。
三、在土地二級市場建設過程中，要進一步強化服務意識，優化交易流程，精簡審批環節。在依法履職的前提下，應著力減少前置審查，加強事中事後監管，提高辦事效率，方便群眾辦事。
四、要加強組織統籌，強化溝通協調，按照《實施方案》提出的試點任務，積極推進各項政策措施落地。要突出試點的探索創新和示范帶動作用，形成一批可復制、可推廣的試點成果，匯總一批典型案例，為修改完善相關法律法規提供支撐。試點過程中，要及時將土地二級市場交易的監測監管數據通過部土地市場動態監測與監管系統上報。
五、試點期間，國土資源部將會同有關部門適時赴試點地區調研督導，協調解決試點過程中遇到的問題。在試點過程中發現的重要問題和成功做法，請及時報告。
附件：江蘇省南京市關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案
2017年5月27日
抄送：國傢土地督察南京局
附件
江蘇省南京市關於完善建設用地使用權
轉讓、出租、抵押二級市場試點的實施方案
為深入貫徹落實黨的燕窩推薦十八屆三中全會關於完善國有建設用地二級市場的決策部署和中央全面深化改革工作要求，根據國土資源部《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》的通知，進一步建立健全產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的國有建設用地二級市場，充分發揮二級市場在經濟社會發展中的重要作用，結合我市實際，制定本方案。
一、總體要求
（一）試點目標。以建立城鄉統一建設用地市場為導向，以促進土地要素流通為核心，以提高存量土地資源配置效率為目的，切實落實國土資源部試點方案，著力構建國有建設用地二級市場交易平臺，完善市場交易規則，形成統一的交易流程，修訂統一的合同文本，建立部門聯動機制，健全服務和監管體系，打造具有南京特色的國有建設用地二級市場管理模式，形成可復制、可推廣的試點成果，為國土資源部修改完善相關法律法規提供實踐依據。
（二）試點范圍。國有建設用地二級市場的交易范圍包括：出讓土地使用權交易；劃撥土地使用權交易；土地連同地上建築物、其他附著物一並交易的（個人住宅除外）；公司股權發生變化，且有新股東進入，土地使用權人申請名稱變更的。開展試點的區域是全市范圍，包括城區及江寧、浦口、六合、溧水、高淳五郊區。
（三）基本原則。
堅持服務為先。落實“放管服”總體要求，遵循現行法律法規，創新交易模式，優化交易流程，降低交易成本，強化服務意識，提升服務水平，提高辦事效率。
規范市場運行。梳理完善交易規則，規范市場運行秩序，保證市場主體在公開、公平、公正的市場環境下交易，保障市場依法依規運行、健康有序發展，促進要素流通，提高資源配置效率。
維護合法權益。建立公正、專業、廉潔、高效的國有建設用地二級市場，充分尊重權利人意願，保障市場主體公平交易，杜絕擾亂市場秩序的現象，切實維護土地所有權人權益。
註重探索創新。珍惜試點機會，搞好梳理總結，針對試點中出現的新情況和新問題，加強分析研究，探索解決辦法，創新國有建設用地二級市場交易管理。
加強部門聯動。加強與人民法院、國資、房產、工商、稅務、不動產登記等部門的協調和對接，及時解決司法處置、資產處置，土地以及土地連同地上建（構）築物、其他附著物一並交易和劃撥用地交易過程中遇到的問題，形成推進試點工作的合力。
二、工作內容
（一）健全交易機構。市國土資源局委托市土地礦產市場管理中心作為全市國有建設用地二級市場管理機構，具體負責全市國有建設用地二級市場交易、管理、培訓、指導、監督等工作。江寧、浦口、六合、溧水、高淳成立相應的土地交易管理機構，明確人員和職能，負責本轄區內國有建設用地二級市場交滴雞精哪家好易管理工作。
（二）建立交易平臺。利用南京市國土資源“一張圖”平臺,建立國有建設用地二級市場交易管理系統,全市國有建設用地二級市場交易管理在一個系統內運行，建立健全土地交易信息和不動產登記信息互通共享機制；在南京土地市場網建立國有建設用地二級市場信息系統，提供信息發佈、歸集、查詢和國有建設用地二級市場招拍掛服務。
（三）規范交易流程。制定出臺《南京市國有建設用地二級市場交易管理實施細則》。簡化交易收件材料，細化交易環節，統一合同文本，統一收件材料，統一審核流程，統一辦結時限，進一步規范我市國有建設用地二級市場。土地交易在國土部門窗口統一收件、發件，經審核準予交易的，交易管理機構將土地交易原始資料和交易信息通過“一張圖”平臺直接提交不動產登記部門。
滴雞精推薦 （四）明確交易條件。
1．出讓國有建設用地使用權交易：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓成交價款，並取得不動產權證書（土地使用證）；工業、科研用地交易須取得區政府、開發園區（平臺）管委會書面同意意見。出讓用地轉讓，須按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25%以上（不含土地出讓成交價款），且符合出讓合同約定的其他轉讓條件。
2．劃撥國有建設用地使用權交易：取得不動產權證書（土地使用證），並按照劃撥決定書約定進行開發建設。劃撥用地轉讓，土地用途符合《劃撥用地目錄》的可不補繳出讓收入，經批準後辦理不動產登記手續；不符合《劃撥用地目錄》的，由受讓方依法依規補繳土地出讓收入。土地使用權轉讓涉及國有資產的，須取得國有資產管理部門的書面同意意見。
（五）明確分割條件。土地分割交易應結合規劃部門審查同意的規劃方案進行地塊分割，分割地塊應具備獨立開發建設條件，不得切割建築物。其中，對於尚未建設的項目，應在不改變原出讓條件和規劃條件的前提下，根據具體情況重新確認規劃方案，對於已建設的項目，應在滿足配套設施和其各類法規、標準的前提下，根據具體情況進行地塊分割。工業、科研用地因產業調整或其他原因確需辦理分割交易的，須經所在園區（平臺）或相關主管部門批準，出讓合同另有約定的從其約定。土地分割轉讓，須明確各自分割范圍內的用途和建築總量，含有公建配套用地的，須明確所含有公建配套用地用途、面積和建設主體。
（六）明確轉讓形式。出讓土地發生下列行為均視為土地轉讓：買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合並分立等涉及的國有建設用地使用權轉移的。以作價出資（入股）、授權經營方式取得的土地轉讓，經相關部門批準後參照出讓土地使用權轉讓辦理。
（七）實施差別化稅費政策。結合實際，在地方權限內探索差別化的稅費政策。充分發揮城鎮土地使用稅在節約集約用地中的作用。對於閑置土地，從嚴征收土地閑置費。
（八）完善出租機制。以出讓方式取得的國有建設用地使用權出租或租賃方式取得的國有建設用地使用權轉租的，在法律法規和出讓合同約定的框架內可進行交易。以劃撥方式取得的國有建設用地使用權出租的，應經依法批準，需繳納年租金的，按照相關規定上繳土地年租金。
（九）完善抵押機制。放寬對抵押權人的限制，自然人、企業均可作為抵押權人依法申請以國有建設用地使用權及其地上房屋等建築物、構築物所有權辦理不動產抵押備案。拓寬企業融資渠道，小額貸款公司、典當行等可作為貸款人辦理國有建設使用權抵押手續。以劃撥方式取得的國有建設用地使用權依法抵押，抵押價值根據劃撥國有建設用地使用權權益價格設定，抵押合同中須明確抵押權實現時優先補繳土地出讓金。探索企業與企業之間因合法的債權債務關系需辦理國有建設用地使用權抵押的操作辦法。
（十）加強風險防范。與不動產登記部門建立信息共享機制，實時掌握交易地塊司法、行政機關依法裁定、查封等限制性交易情況，防止土地交易過程中發生糾紛；建立交易資金監管平臺，為交易雙方提供資金安全保障，交易雙方可以自願選擇是否將交易資金納入監管；建立風險提示制度，交易管理機構發現交易價格異常時，暫停交易行為，告知交易雙方可能存在的風險，待雙方確認後再進行交易。
（十一）規范中介服務。規范服務行為，為中介機構提供培訓和咨詢服務，充分發揮中介機構在市場交易活動中的橋梁作用。中介機構應按照行業管理規定，堅持誠實守信的原則為交易雙方提供咨詢、估價、經紀、信息等服務。加強中介機構監督管理，將中介組織列入南京市土地市場誠信系統管理，引導中介機構誠信經營，對失信的建立懲戒和退出機制。
（十二）加強監測監管。建立健全國有建設用地二級市場動態監測監管制度，完成國有建設用地二級市場交易系統與國土資源部土地動態監測系統對接，及時上傳交易信息，每季度分析國有建設用地二級市場交易數量、結構、價款、時序、分佈等，形成分析報告。完善國有建設用地一、二級市場聯動機制，充分發揮二級市場對一級市場出讓後期監管作用。加強交易價格監管，交易申報價格明顯低於市場價的，政府可委托開發園區（平臺）優先購買或由土地儲備中心進行收儲，也可由土地交易管理機構通過國有建設用地二孕婦滴雞精級市場交易平臺實施網上公開拍賣。
（十三）強化部門協作。試點工作涉及點多、面廣、線長，市規劃、國土、房產、財政、國稅、地稅、國資委、工商、金融辦、人行南京分行營管部、市中院等部門建立聯席會議制度，及時研究解決試點過程中出現的問題。加強涉地司法處置的銜接，對於司法處置涉及建設用地使用權轉移的案件，國土資源部門應加強與地方人民法院的溝通，主動提供所涉不動產的權利狀況。國有資產管理部門在處置國有資產涉及國有建設用地使用權轉移時，應征得國土部門同意。國土部門要主動做好試點政策的宣傳解釋工作，加強部門協同，周密計劃，科學組織，兼顧各方利益，穩步推進試點工作。
三、組織實施
（一）健全組織，加強領導。市政府成立國有建設用地二級市場試點工作領導小組，分管市長為組長，分管秘書長、市國土資源局局長為副組長，市規劃、房產、財政、國稅、地稅、國資委、工商、金融辦、人行南京分行營管部、市中院等部門為成員單位。領導小組下設辦公室，辦公室設在市國土資源局，市國土資源局局長兼任辦公室主任，分管局長任辦公室副主任。辦公室具體負責處理試點工作日常事務，負責召開部門聯席會議。
（二）把握節奏，有序開展。嚴格按照國土資源部試點方案和試點工作部署動員會要求，2017年6月底前成立領導小組、編制實施方案，啟動國有建設用地二級市場試點工作，2017年10月底前將試點工作進展報告經市政府同意後上報省國土資源廳；2018年7月底前，總結試點實施效果、提出相關法律法規的修改建議，形成試點總結報告，經市政府同意後上報省國土資源廳。
（三）督促指導，同步推進。各有關區要按照試點實施方案要求，成立相應的試點工作領導小組，明確土地交易管理機構，落實人員和經費保障，同步開展試點工作，市國土部門要加強對各區試點工作的檢查督促和指導，確保全市試點工作順利完成。
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